Kripto mortgage varlığı oldu mu? Haziran 2025’teki FHFA talimatı, Fannie Mae ve Freddie Mac’e kriptoyu hemen kabul edin demedi. İki kuruluştan, belirli kripto varlıklarını mortgage risk değerlendirmesinde kullanmaya yönelik teklif hazırlamalarını istedi.
Temmuz 2026 itibarıyla Fannie Mae’nin güncel satış kılavuzunda ise sanal para, belirli varlığa dayalı gelir hesaplarında hâlâ uygun varlık sayılmıyor. Dolayısıyla “Bitcoin’i satmadan mortgage alabilirsiniz” cümlesi genel ve yürürlükte bir kural olarak kullanılamaz.
FHFA Talimatı Gerçekte Ne İstedi?
25 Haziran 2025 tarihli FHFA talimatı, Fannie Mae ile Freddie Mac’in şu çerçevede teklif hazırlamasını istedi:
- kriptonun tek ailelik mortgage risk değerlendirmesinde rezerv varlığı olarak ele alınması,
- değerlendirme için kriptonun önce dolara çevrilmesinin zorunlu olmaması,
- yalnız ABD’de düzenlenen merkezi borsada tutulduğu kanıtlanabilen varlıkların düşünülmesi,
- yüksek fiyat oynaklığı için risk kesintileri uygulanması,
- tekliflerin önce şirket yönetimlerinden, sonra FHFA’dan onay alması.
Bu, doğrudan borçluya tanınan hak değil; politika geliştirme emridir. Teklif, onay ve uygulama kılavuzu aşamaları tamamlanmadan banka her kripto bakiyesini rezerv kabul etmek zorunda değildir.
Fannie Mae’nin Güncel Kılavuzu Ne Diyor?
Fannie Mae’nin 3 Haziran 2026’da yayımlanan genel varlık gereklilikleri bölümü, sanal para için ayrı kılavuza yönlendiriyor. Aynı kurumun varlığa dayalı gelir sayfası ise “virtual currency is not an eligible asset” ifadesini kullanıyor.
Bu hüküm, bütün mortgage ürünleri ve bütün amaçlar için tek cümlelik yasak olarak yorumlanmamalıdır; kılavuz bölümü belirli gelir hesaplama yöntemini anlatır. Yine de FHFA talimatının otomatik ve genel kabul kuralına dönüşmediğini gösteren önemli bir güncel belgedir.
Kripto Varlığı Göstermek ile Teminat Vermek Aynı mı?
Hayır.
- Rezerv varlığı: Borçlunun taksitleri karşılayabilecek mali kaynağı olduğunu göstermeye yardım eder.
- Gelir: Aylık borç ödeme kapasitesinin hesaplanmasında kullanılan düzenli kaynak.
- Peşinat: Satın alma kapanışında kullanılan nakit.
- Teminat: Borca karşı alacaklının hukuki hak kurduğu varlık.
FHFA talimatı kriptoyu mortgage’ın doğrudan teminatı haline getirmedi. Bir kişinin cüzdanında BTC bulunması, kredi verenin o BTC üzerinde otomatik rehin hakkı olduğu anlamına gelmez.
Neden Risk Kesintisi Gündemde?
Kripto fiyatı kısa sürede sert değişebilir. 100 bin dolarlık bakiyenin başvuru ile kapanış arasında aynı değerde kalacağı varsayılamaz. Bu nedenle tekliflerde:
- varlığın yalnız belirli yüzdesini sayma,
- uygun borsa ve saklama şartı,
- bakiye doğrulama,
- fiyat oynaklığına göre ek rezerv,
- varlığın kaynağını belgeleme
gibi risk önlemleri gündeme gelebilir.
Bugün Mortgage Başvurusu Yapan Kişi Ne Yapmalı?
Kredi veren kuruluşun güncel yazılı politikasını istemek gerekir. Sosyal medya paylaşımı veya 2025 tarihli FHFA emri, tek başına uygunluk belgesi değildir.
Şu sorular yazılı sorulabilir:
- Kripto rezerv, gelir veya peşinat kaynağı olarak kabul ediliyor mu?
- Satış ve banka hesabına geçiş zorunlu mu?
- Hangi borsa veya saklama belgeleri kabul ediliyor?
- Varlığın değerine hangi kesinti uygulanıyor?
- İşlem geçmişi ve vergi kaydı isteniyor mu?
ABD’deki bu süreç Türkiye’deki bankaların politikasını doğrudan değiştirmez. Türkiye’de bir konutun gerçek maliyetini ölçmek için ev alırken dikkat edilecek yedi fiyat testini kullanabilirsiniz.